面对商业空间运营的重重困难，如何为酒店、公寓、办公三大产业链接上下游资源，打造商业空间创新生态圈，已经成为各个品牌关注的焦点。与此同时，存量市场促成物业高能组合运营，也让酒店、公寓、办公成为了投资新风口。

10月17日，迈点空间流量经济高峰论坛（合能·上海站）于上海元一希尔顿酒店隆重召开。本届峰会将汇聚服务商、品牌方与资本方等多方精英人士，聚焦存量物业市场，共同探寻区域发展新机遇，拓展空间新资源，提升品牌价值，助力产业发展。

会上，迈点网副总裁/品牌中国战略规划院旅游及大住宿专家课题组组长丁晓宇发布了《2019H1旅游住宿业品牌发展报告》，与参会嘉宾共同分享MBI大数据研究成果，共同明晰旅游大住宿产业脉络。

迈点网副总裁/品牌中国战略规划院旅游及大住宿专家课题组组长丁晓宇

10年磨一剑 MBI助力品牌迎来最好的时代

关于这个时代，有人说迷茫焦灼，但也有人发现了机遇。即便是一些有关于品牌经营情况的相关数据有所下行，但是其中，地产与运营机构的发展数据却呈现逆向生长的趋势。所以看似哀鸿遍野的市场，其实巨鳄仍在不断进场。

套用一句俗套的话，“这是一个最好的时代，但也是一个危机最强的时代。”所以摸清数据背后的脉络，看清品牌发展的概貌、解读运营、展望趋势成了在市场中各类主体都渴望做到的一件事情。

而这，也是迈点品牌指数MBI（旅游住宿也品牌部分）自2009年以来，花费十年时间一直在做的事情，通过对6000+酒店搜索指数、舆情指数、运营指数、媒体指数4个维度数据的不间断监控，实时了解消费者动态的调整、个体投资人的变化、品牌竞争力的综合分析。在这背后，MBI引入了客群转化漏斗模型，以及三大权威数据后盾：品牌中国战略规划院、迈点研究院、指数独立顾问委员会，分别构建了战略势能、研发动能、创新机能。

最终以国家行业蓝皮书、住宿业大数据、品牌白皮书、市场研究咨询、指数体系搭建等成果与行业人士共享MBI研究成果。

“十年磨一剑”，为了迎接这个“最好也是最坏的时代”，MBI做了上述这么多的努力，将为更多旅游住宿业品牌提供基于情报+数据+服务的多元化大数据解决方案，实现在互联网和移动互联网的影响能力。

步入理性发展阶段，中档酒店表现亮眼

随着经济新常态下对运营产生驱动，旅游住宿业开始回归理性发展阶段。尤其是近十年以来，丁晓宇指出，消费升级之后三四线城市酒店投资增加，这也就带动了中档酒店的快速增长。以三年各类酒店开业数据对比发现，中档酒店环比增长率67%，遥遥领先。所以这也让中档酒店越来越成为投资小、回报快、合作模式灵活的资产标的。

加上近年来，消费客群的变化，旅游住宿消费向上追求更好的体验和功能，向下追求更高效率的高性价比产品服务，所以住宿市场呈现区块化、圈层化的多维市场。结合对酒店业发展态势变化的分析，消费重构商业形态，已经势不可挡。

通过对近15年间酒店品牌的变化数量，丁晓宇谈到，在市场激烈竞争下，酒店品牌运营压力增加，优胜劣汰持续加速。加上互联网加速了酒店品牌与强势增长的消费需求的传导速率，品牌新陈代谢更快。这也就对品牌提出了两个要求：通过多元化来满足消费诉求、通过品牌组合来覆盖细分市场。

而这也是在2019上半年旅游住宿MBI百强榜单占比，中档酒店增势亮眼的主要原因之一，尤其是有限服务中档酒店，绝对占比与经济连锁酒店有逼平之势。

什么酒店，未来能做到反哺地产？

再来看不同类型酒店在2019年上半年的运营情况，丁晓宇用了6个字来形容高端酒店市场，“分化效应明显”。从开业数量来说，2019年，上半年高端酒店品牌国内同比2018年增速放缓。与此同时，还呈现出明显的分化效应，营收不佳与推陈出新齐飞，管理不善与聚势效应共现。

但是好在也迎来了不少好消息，例如高端酒店在二三线城市兴起了开业热潮，实现了潜在客群的扩大，增强了会员和APP粘性，舆情氛围走高。并破解了高端酒店结构化供应不足，资产布局在二三线城市持续推进。

“多元化竞争持续深入”是丁晓宇描述中档酒店的9个字。在2019年上半年中，探索新盈利模式、升级客群需求升级、实现差异化经营、持续发力客群互动是中档酒店一直在努力的方向。在这其中，增长总量非常可观，有限服务中档增长最快。

对于这一迅猛增长的细分酒店市场，丁晓宇认为打造跨行业的多业态综合体，优化利用存量空间进行场景重构，极有可能成为中档酒店的下一个爆发点。

随着华住H酒店和OYO两大单体酒店巨鳄的争夺愈发激烈，单体连锁赛道也开始白热化。尤其是本土新生和海外新生品牌的进入，原本的市场格局被打破。尤其是对新年轻市场的盯准，让性价比优势成为各大经济型酒店比拼的重中之重。

丁晓宇提出，不妨换个角度思考，比如说用用中档酒店产品设计和思路来驰骋经济型酒店市场，不去创造需求，而是迭代和切掉一个需求。毕竟空间的软硬性运营才是最终的决定性力量。

再看到现代住宿业的垂直细分业态——非标住宿中，丁晓宇认为这一市场尚处于“成长潜力释放期”。因为体验经济时代的开始并不久，所以作为这一时代的新新产物，精品酒店的发展仍处于初级阶段。

而在这一细分业态中，精品酒店MBI上升品牌数量保持稳定，相对而言，客栈民宿波动相对剧烈。所以对于这一业态的MBI维度监测，发现旅游目的地签约成热点，目标客群相对小众，行业标准持续落地，用户基数待提高。

对于非标住宿的未来，丁晓宇指出，精品酒店品牌溢价将持续扩大，跨界住宅领域甚至有可能反哺地产行业，成为一种成熟转型思路。

关于未来：理性投资、质量赶超、运营驱动

看完了旅游住宿业几大细分板块的市场品牌运营分析，丁晓宇总结道，未来品牌发展的重中之重，就是理性投资、质量赶超、运营驱动。

随着投资主体转变为80%由本地投资者构成，投资地域开始转向西南及华中地区，以民宿为代表的小微企业及生活方式型投资保持增长，投资物业里中小规模酒店物业供给加大，理性投资市场逐步形成。

随着旅游住宿业结束了狂飙突进粗放发展后，存量博弈下实现品牌质量赶超成必由之路。通过多要素的运营创新成了产业链每一个参与者都需要重新思考结构和定位，实现对存量空间优化、重视资产运营、提升人力要素、通过新技术赋能从而实现附加值的提升。

有的品牌在过去只是单纯依靠投资单一要素实现获利，但现实是，那样的时代已经一去不复返。整个产业上任何一个环节难以依靠简单维持过去十年的做法来获利。同样是十年的时间，也有的品牌通过理性投资、质量赶超以及运营驱动实现了自我的多次超越。未来，MBI将通过大数据助力更多行业中的品牌实现自我超越，为旅游住宿业增加更多的优秀品牌。